Jak budować zdolność kredytową w UK?

 
zdolnosc kredytowa bank.jpg

Zdolność kredytowa to nic innego jak kwota, którą potencjalnie możesz pożyczyć z banku na zakup nieruchomości. Banki mają różne kryteria naliczania zdolności kredytowej, dlatego ważne jest wybranie odpowiedniego banku jeszcze przed aplikacją o kredyt hipoteczny, tak aby uniknąć decyzji odmownych, które potencjalnie mogą obniżyć credit score i spowodować, że kolejne banki również odmówią przyznania kredytu. Doświadczony doradca finansowy nie tylko wybierze najkorzystniejszy dla Ciebie kredyt, ale też będzie wiedział w jakim banku złożyć aplikację, by zwiększyć Twoje szanse na pozytywną decyzję banku.

W zasadzie najważniejszymi czynnikami wpływającymi na zdolność kredytową są przychody i zobowiązania finansowe. Na tym jednak sprawa się nie kończy, tu się dopiero rozpoczynają komplikacje.

Roczne zarobki

Pierwszym krokiem przy naliczaniu zdolności kredytowej jest naliczenie rocznego dochodu gospodarstwa domowego przed opodatkowaniem (brutto). Jednak dochód dochodowi nierówny – dużo zależy od tego jaka jest struktura wynagrodzenia, a także czy jesteśmy zatrudnieni, czy pracujemy na własny rachunek.

  • Samozatrudnienie – najczęściej wymagane są dokumenty potwierdzające dochód z HMRC, np. SA302 lub tax calculations i tax year overview. Zdecydowana większość banków będzie wymagała trzech ostatnich lat, ale niektórym wystarczy tylko ostatni rok.

  • Firma LTD – podobnie jak przy samozatrudnieniu bank oceni nasze dochody z ostatnich trzech lat. W tym celu będziemy musieli przedstawić annual accounts przygotowane przez księgowego, a także dokumentację potwierdzającą zarobki z tytułu dywidend i payslipy, jeśli wynagrodzenie było pobierane również przez payroll.

  • Etat – tu bank będzie potrzebował payslipów za ostatnie 3 miesiące. Pensja podstawowa zostanie przez bank zaakceptowana w całości. Problematyczne mogą okazać się inne składniki pensji: nadgodziny, bonusy, premie, prowizja. Te elementy mogą zostać potraktowane jako dochód gwarantowany i włączone do obliczeń w całości, lub nie. Dlatego w tym wypadku kluczowe jest wybranie banku, który zaakceptuje wszystkie składowe naszej pensji.

  • Kontrakty – tu sprawa jest najbardziej skomplikowana. Najkorzystniejszy scenariusz to taki, gdzie kontrakt na czas określony z tym samym pracodawcą został przedłużony w przeszłości. Trudniej jest przy kontraktach na 0 godzin – minimalny okres zatrudnienia to wtedy 12 miesięcy, a i tak nie wszystkie banki zaakceptują cały dochód uzyskany z tego tytułu jako gwarantowany.

 

Inne dochody akceptowane przez banki to:

  • Benefity (bez housing benefit)

  • Dochody z wynajmu nieruchomości typu buy-to-let

  • Dochody z inwestycji lub odsetki od oszczędności

Z reguły banki nie włączają do obliczania zdolności kredytowej dochodu uzyskanego „na czarno”, który nie został zgłoszony do HMRC w ramach self-assesment i opodatkowany. Nie bierze się też pod uwagę dochodów o dużej nieregularności, ani dochodu z podnajmu nieruchomości, której aplikant nie jest właścicielem.

 

Wydatki

Bank weźmie pod uwagę wszystkie stałe wydatki gospodarstwa domowego, w tym:

  • Kredyty, pożyczki, karty kredytowe

  • Leasing

  • Rachunki

  • Koszty dojazdów do pracy

  • Opieka nad dziećmi oraz wydatki związane z edukacją

Przy obliczaniu zdolności kredytowej bank weźmie też pod uwagę koszty życia, takie jak żywność, odzież, rozrywka. Te wydatki najczęściej obliczane są w oparciu o dane statystyczne i bank założy, że koszty te są na uśrednionym poziomie. Jeśli jednak wyciągi z konta osobistego będą zawierały znacznie wyższe niż przeciętnie wydatki, bank może wziąć to pod uwagę przy ocenie naszej zdolności kredytowej, co w rezultacie obniży kwotę dostępnego kredytu. Stąd wszystkie duże wydatki warto zaplanować na okres po aplikacji kredytowej.

 

Te dwa czynniki, zarobki minus wydatki, mają główny wpływ na wysokość dostępnego kredytu.

Każdy bank ma inne kryteria oceny zdolności kredytowej. Często banki naliczają wstępną zdolność na podstawie wielokrotności rocznej pensji brutto (income multiples). To jest, jeśli przykładowo gospodarstwo domowe osiąga dochód 60,000, to bank przemnoży ten przychód przez kwotę przyjętych przez siebie wielokrotności. Zazwyczaj mnożnik to około 4.5 x roczny dochód.

Niektóre banki pomnożą dochód nawet przez 5, jeśli osiągamy wystarczająco wysokie dochody (na przykład powyżej 75,000 rocznie), inne zaś tylko przez 4, a jeszcze inne odejmą z kalkulacji te składniki pensji, które nie są gwarantowane – na przykład nadgodziny. Niektóre banki obniżą lub podwyższą ten mnożnik w zależności od tego jaki jest wkład własny na zakup. Tu rozbieżności mogą być ogromne i warto wiedzieć, który bank zaoferuje nam najwyższą wielokrotność rocznej pensji.

Innym ważnym czynnikiem jest DTI (debt-to-income), czyli stosunek sumy miesięcznych zobowiązań do przychodu netto. Oznacza to, że bank sprawdzi jaką kwotą miesięcznie dysponujemy i jaką część tej kwoty musimy przeznaczyć na spłatę długów. Niektóre banki nie przekroczą 25% pensji netto, inne zaakceptują 50%, jeszcze inne w ogóle nie wezmę pod uwagę tych zobowiązań, które zostaną całkowicie spłacone w ciągu najbliższych 12 miesięcy.

 

Inne ważne czynniki wpływające na zdolność kredytową to:

 

Wiek

Banki niechętnie udzielają kredytów hipotecznych, które aplikant będzie musiał spłacać po tym jak już przejdzie na emeryturę. Stąd im bliżej nam do emerytury, tym krótszy okres kredytowania bank będzie skłonny zaproponować. Aplikant dobiegający pięćdziesiątki może liczyć na kredyt maksymalnie 20-25 letni, choć są już banki gotowe kredytować nawet do 85 roku życia pod pewnymi warunkami. Osoby przed trzydziestką mogą wydłużyć okres kredytowania nawet do 40 lat. Aby spłacić ten sam kredyt w 20, a nie 40 lat osoba starsza będzie musiała dokonywać znacznie wyższych spłat co miesiąc, a gdy raty są niewspółmiernie wysokie do dochodów bank uzna, że aplikant pomimo osiągania wysokiego dochodu rocznego nie posiada tej samej zdolności kredytowej jeśli rozpatrzyć wydatki w ujęciu miesięcznym. Dlatego też w przypadku, gdy dwudziestolatek i pięćdziesięciolatek o takich samych dochodach aplikuje o kredyt hipoteczny, to młodszy aplikant ma szanse na wyższy kredyt.

 

Liczba osób w gospodarstwie domowym

Rodziny z dziećmi ponoszą wyższe koszty utrzymania, toteż bank weźmie pod uwagę liczbę osób w gospodarstwie domowym, a także poprosi nas o zadeklarowanie jakie koszty ponosimy w związku z edukacją i opieką nad dziećmi. Wydatki te bank może również zweryfikować w oparciu o wyciągi z kont bankowych. Każdy stały wydatek obniża zdolność kredytową rodziny, ponadto statystyczne uśrednione koszty utrzymania będą wyższe im więcej członków w gospodarstwie domowym, toteż rodzina wielodzietna będzie miała niższą zdolność kredytową niż para bez dzieci o tych samych dochodach.

 

Liczba aplikantów

Zdolność kredytowa wyliczana jest na podstawie łącznych dochodów wszystkich aplikantów. Toteż jedna osoba zawsze dostanie mniejszy kredyt, niż gdy aplikuje para (o ile oczywiście obie osoby zarabiają). Są jednak banki, które idą dalej – kredytują nieruchomość nawet dla 4 osób wyliczając zdolność na podstawie 4 źródeł dochodu. W ten sposób do kredytu można dopisać rodziców lub rodzeństwo, a nawet kupić nieruchomość z przyjaciółmi.

 

Innym wariantem jest guarantor mortgage, gdzie bank akceptuje gwarancję majątkową żyranta jako dodatkowe zabezpieczenie kredytu. Żyrant odpowiada swoim majątkiem za terminowe spłacanie rat, ale nie staje się współwłaścicielem nieruchomości, toteż bank zalecają by osoba decydująca się na rolę żyranta zasięgnęła niezależnej porady prawnej, tak by w pełni rozumieć zobowiązania płynące z tej roli.

 

Raport z historii kredytowej

Już na etapie wstępnej weryfikacji (decision in principle) bank pobierze kopie raportów z historii kredytowej aplikantów, aby sprawdzić jak wcześniej radzili oni sobie ze spłacaniem zadłużeń. Wszystkie kredyty i pożyczki widoczne na historii przyczynią się do obniżenia dostępnej kwoty kredytu – bank doliczy te zobowiązania do miesięcznych wydatków w budżecie domowym.

Ponadto, osoby które w przeszłości miały trudności ze spłatą bieżących zobowiązań, korzystały z programów typu debt management, ogłosiły bankructwo lub IVA, czyli zawarły formalną umowę z kredytodawcami w celu obniżenia miesięcznych rat, będą traktowane przez banki jako mniej wiarygodni aplikanci, a co za tym idzie dostęp do kredytu hipotecznego może być znacznie utrudniony. Wciąż są banki gotowe w takiej sytuacji kredytu udzielić jeśli aplikant spełnia wewnętrzne kryteria kredytowe, lecz z uwagi na wyższe ryzyko kolejnych zaległości lub windykacji komorniczej, odsetki od takiego kredytu mogą być nawet czterokrotnie wyższe niż w standardowej ofercie.

 

Jak zwiększyć swoją zdolność kredytową?

Na wiele z tych czynników mamy bezpośredni wpływ jeśli aplikacja o kredyt hipoteczny jest planowana z wyprzedzeniem i przemyślana. Przede wszystkim warto zatroszczyć się o jak najwyższy dochód i jak najniższe koszty stałe. Szczególnie osoby samozatrudnione powinny zwrócić uwagę, by nie stosować „agresywnej” optymalizacji podatkowej na dwa-trzy lata przed planowaną aplikacją o kredyt. Nie należy też przechodzić na samozatrudnienie jeśli planujemy aplikować w ciągu najbliższych 12 miesięcy, bo bank będzie wymagał minimum rocznej historii samozatrudnienia aby zweryfikować dochody.

Zwiększanie dochodów może się też odbywać w formie wynegocjowania podwyżki, podjęcia drugiej pracy, lub też całkowitej zmiany pracy na lepiej płatną.

Spłata wszystkich bieżących zadłużeń i zmniejszenie kosztów stałych również pozytywnie wpłyną na dostępną kwotę kredytu. Należy z wyprzedzeniem wypracować sobie dobrą historię kredytową, terminowo spłacać raty, zamknąć nieużywane karty kredytowe, nie aplikować o inne kredyty na kilka miesięcy przed kredytem hipotecznym oraz zarejestrować się do głosowania w miejscu zamieszkania tak aby dane osobowe były dostępne w voters roll.

Warto też wziąć pod uwagę inne czynniki – zaplanować kupno nieruchomości zanim pojawią się dzieci i nie czekać zbyt długo, tak by spokojnie zmieścić się z okresem kredytowania przed 75 urodzinami.

Tak zaplanowana aplikacja kredytowa pozwala zmaksymalizować zdolność kredytową. Jednakże zadłużanie się po czubek, wykorzystując całą dostępną zdolność kredytową najczęściej nie jest najlepszym pomysłem, czy to z uwagi na zdroworozsądkowe podejście do finansów osobistych, czy z punktu widzenia ogólnego kosztu kredytowania – każdy pożyczony z banku funt podlega oprocentowaniu, więc im wyższy zaciągnięty kredyt, tym też wyższy całościowy koszt finansowania nieruchomości. Więcej na ten temat TU.

Opisane tu zasady to oczywiście duża generalizacja, a diabeł tkwi w szczegółach. Niektóre banki oceniają aplikację kredytową w dość mechanicznym procesie sprawdzania czy wszystkie kryteria zostały spełnione i na tej samej zasadzie podchodzą do analizy zdolności kredytowej. Wtedy albo spełniasz kryteria i dostajesz pieniądze, albo nie - i odchodzisz z kwitkiem.

Inne banki, mają diametralnie różne podejście, a cała aplikacja jest oceniana raczej ze zdroworozsądkowego punktu widzenia, gdzie nacisk się kładzie na to, czy transakcja ma sens, a aplikant szansę na komfortowe spłacanie rat. Toteż, jeśli zdolność kredytowa „nie spina” się za pierwszym podejściem do kalkulatora w jednym z dużych banków to jeszcze nie koniec świata – wciąż jest szansa uzyskania pożądanego kredytu gdzie indziej. Tu nieocenioną pomocą będzie doświadczony doradca kredytowy, który będzie w stanie podpowiedzieć jaki bank wykaże się korzystniejszym podejściem do obliczeń.

The blog postings on this site solely reflect the personal views of the authors and do not necessarily represent the views, positions, strategies or opinions of Sentry Advice Limited. All comments are made in good faith, and neither Sentry Advice Limited nor the author will accept liability for them. No advice is given in any posting. Please contact your adviser for more information or advice.

 
Agnieszka ChmarowskaComment