Tani kredyt - jak zaoszczędzić na kredycie hipotecznym?

 
kredyt

Nikt nie chce płacić bankowi więcej niż musi.

Wbrew pozorom biorąc kredyt hipoteczny możesz wiele zrobić, by zminimalizować całościowy koszt kredytu, tak by spłacić jak najmniej odsetek bankowi. Skuteczne sposoby obniżania kosztów kredytu mogą zaoszczędzić Ci dziesiątki tysięcy funtów w odsetkach bankowych.


Cena nieruchomości

Najważniejszym, a jednocześnie najtrudniejszym elementem strategii minimalizowania kosztów kredytu hipotecznego jest rozsądek przy wyborze i zakupie nieruchomości. I nie chodzi tu bynajmniej o kierowanie się wyłącznie ceną z całkowitym pominięciem innych ważnych czynników, ale o podjęcie racjonalnej decyzji w oparciu o kalkulację „na zimno”, ze szczególnym uwzględnieniem kwestii miesięcznych rat.

Zakup nieruchomości, szczególnie tej pierwszej, często wiąże się z dużymi emocjami. Jesteśmy podekscytowani perspektywą kupna, czasem onieśmieleni samym procesem zakupu, nerwy sięgają zenitu podczas aplikacji o kredyt lub opóźnień przy wymianie kontraktów. Poza tym większość z nas postrzega dom nie tylko jako miejsce schronienia, ale może przede wszystkim jako symbol naszego statusu społecznego, manifestacji tego jak nam się powodzi w życiu. Do tego dochodzą negocjacje cenowe z agencją nieruchomości – wyspecjalizowani negocjatorzy świetnie znają sztuczki, którymi mogą osiągnąć korzystniejszą cenę dla sprzedającego, szczególnie gdy kupujący zdradził się ze swoim entuzjazmem i determinacją by kupić konkretną nieruchomość, a do tego nie ma dużego doświadczenia w prowadzeniu negocjacji.

Kupując emocjami, zamiast opierając się na rozsądku i liczbach, łatwo jest popaść w skrajności. Często kończy się to tym, że kupujący przepłaca tysiące funtów za dom, bo spodobał mu się kominek w salonie lub wanna z hydromasażem w łazience – mimo, że zainstalowanie kominka lub wanny gdzie indziej kosztowałoby znacznie mniej, niż to ile jesteśmy gotowi przepłacić. Kupujemy domy zbyt duże na nasze potrzeby i zbyt drogie na nasze portfele, całkowicie ignorując fakt, że bierzemy na siebie ogromne zobowiązanie finansowe, a spłata zajmie kilkanaście czy kilkadziesiąt lat.

To żadna sztuka zadłużyć się po czubek, aż po same granice zdolności kredytowej, a nawet jeszcze dalej, gdy wspomagamy się kredytem konsumpcyjnym przy remoncie. Sztuką jest później wyjść z zadłużenia bez szwanku, nie stać się niewolnikiem kredytu.

Każdy kupujący jest w innej sytuacji finansowej, ma inne potrzeby i możliwości, toteż ciężko jest tu mówić o jakiejś złotej zasadzie rozsądnego posługiwania się długiem. W przypadku hipoteki generalne wytyczne to:

  • Miesięczna rata nie powinna przekraczać 30% dochodu

  • Im wyższy depozyt tym lepiej – idealnie byłoby mieć wkład własny pomiędzy 15-20%

  • Okres kredytowania należy dobrać tak, by miesięczne spłaty nie stanowiły zbyt dużego obciążenia dla budżetu – nie zaleca się jednak przekraczania 25 lat

  • Nie należy pożyczać więcej, niż rzeczywiście potrzeba

 

Skuteczne sposoby obniżania kosztów kredytu

Kluczowy jest więc wybór kredytu hipotecznego o odpowiednich parametrach.

Skorzystanie z usług doświadczonego brokera, choć zazwyczaj wiąże się to z dodatkowym kosztem, to często przynosi ogromne oszczędności na późniejszych ratach kredytu.

Najgorszym co można tu zrobić to pójście do swojego banku po kredyt. Lojalność niestety nie jest w cenie. Warto zrobić research rynku kredytów hipotecznych, porównać oferty różnych banków, a przede wszystkim różnych produktów – szczególnie pomiędzy kredytami typu fixed na różne okresy czasu (na przykład 2 i 5 lat).


Parametry kredytu

Kluczowe koszty przy wyborze odpowiedniego produktu kredytowego są:

  • Koszt aplikacji – arrangement fee

  • Oprocentowanie

  • True cost – czyli łączny koszt kredytu przez określony czas

  • Early repayment charges – czyli opłaty za przedwczesne zerwanie umowy

Często koszt aplikacji jest wyższy w produktach oferujących niższe oprocentowanie. Aby policzyć który produkt bardziej nam się opłaca warto spojrzeć na całościowy koszt kredytowania, szczególnie jeśli w grę wchodzi fixed mortgage, gdzie z góry wiemy, że trzeba będzie kredyt refinansować w określonym czasie.


Jak obliczyć true cost?

Porównajmy dwa z pozoru podobne produkty bankowe typu fixed na 2 lata dla kredytu 200,000 na 20 lat.  

  • Produkt A oferuje oprocentowanie na poziomie 1.55%, a opłata aplikacyjna wynosi 1000.

  • Produkt B ma oprocentowanie 1.99% i nie ma opłaty aplikacyjnej.

Z pozoru wydaje się, że kredyt z niższym oprocentowaniem jest lepszy. Który jest tańszy w rzeczywistości?

Rata kredytu A będzie wynosiła £970 miesięcznie. Łączny koszt (£970x24+£1,000) to £24,280. 

W drugim wariancie rata wynosi £1,003, a całościowy koszt przed dwa lata wynosi (£1,003x24) £24,264.

Różnica pomiędzy nimi wynosi £16 na korzyść kredytu B.


Depozyt

Drugim najważniejszym czynnikiem jest posiadany depozyt, a raczej LTV (loan-to-value) czyli stosunek zadłużenia do ceny nieruchomości. Im niższe LTV, tym więcej udziału własnego mamy w nieruchomości.

Obecnie na rynku brytyjskim nie oferuje się kredytów na więcej niż 95% LTV bez dodatkowych zabezpieczeń. Oznacza to, że minimalny wymagany depozyt to 5% wartości nieruchomości. 

Jednakże kredyt na 95% stanowi dla banku większe ryzyko kredytowe – w razie wahań na rynku nieruchomości i spadku cen, ryzyko że wartość nieruchomości spadnie poniżej wartości kredytu jest dosyć duże. Stąd banki rekompensują sobie to ryzyko wyższym oprocentowaniem takich kredytów.

Im wyższy posiadamy depozyt, tym lepsze warunki kredytowe będziemy mogli uzyskać. Już 10-15%  depozyt da Ci dostęp do znacznie korzystniejszego oprocentowania, co przełoży się na niższe odsetki i oszczędność na miesięcznych ratach.


Okres kredytowania

Trzecim czynnikiem, który ma niebagatelne znaczenie dla całościowego kosztu jest okres kredytowania. Im dłuższy okres, tym niższe raty, więc z pozoru jest taniej… ale tylko z pozoru.

Wracając do poprzedniego przykładu, kredyt na £200,000 spłacany przez 20 lub 35 lat zsumuje się do diametralnie różnych kwot.   Dla uproszczenia przyjmijmy, że kredyt jest oprocentowany na 2.5% przez cały okres trwania umowy.

W wariancie 20 letnim, przy racie £1,060 miesięcznie, zapłacimy bankowi £254,379, to jest £200,000 pożyczonego kapitału + £54,379 odsetek na przestrzeni 20 lat.

Wariant 35 letni rata £715 co zsumuje się do kosztu całkowitego £300,347 – odsetki wyniosą £100,347. Prawie dwa razy więcej.

Dobierając okres kredytowania trzeba przede wszystkim kierować się tym, by miesięczne odsetki nie stanowiły zbytniego obciążenia dla budżetu domowego. Optymalny poziom to 30% dochodu rodziny. Nie warto jednak przesadzać w drugą stronę i decydować się na kredyt dużo dłuższy, niż nas stać. Każdy dodatkowy rok kredytowania wiąże się wprawdzie z niższymi ratami, ale całkowity koszt kredytu będzie się zwiększał.


Nadpłaty

Także w trakcie trwania kredytu możesz znacząco wpłynąć na ogólny koszt kredytowania. Pierwszym sposobem obniżenia kosztów są nadpłaty. Znaczna większość banków nalicza odsetki w trybie dziennym. Oznacza to, że odsetki są naliczane od kapitału pozostającego do spłaty za każdy dzień kredytowania. Obniżenie zadłużenia poprzez dokonanie nadpłaty zmniejsza balans długu, a co za tym idzie odsetki już następnego dnia będą naliczane od niższej kwoty zadłużenia. W efekcie proporcje pomiędzy częścią kapitałową a odsetkową każdej raty zmieniają się na korzyść spłaty kapitału. Z każdą nadpłatą tworzy się efekt kuli śniegowej, płacimy mniej odsetek, bo zmniejsza się dług.

Nadpłaty trzeba jednak planować z głową. Zwyczajowo kredytobiorca może dokonywać nadpłat do 10% balansu zadłużenia rocznie bez żadnych opłat. Dokładne warunki dokonywania nadpłat znajdują się w ofercie kredytowej. Jeśli ten próg zostanie przekroczony bank będzie nakładał opłaty za wcześniejszą spłatę zadłużenia. Warto więc nadpłacać kredyt tylko do tego limitu, a większych spłat kapitałowych dokonywać po upływie okresu wstępnego, gdy kary już nie obowiązują lub przy refinansowaniu kredytu.


Refinansowanie

Typowym zabiegiem banków jest oferowanie obniżonego oprocentowania tylko przez pewien czas – zazwyczaj 2 do 5 lat, w zależności od produktu. Po upływie tego okresu kredyt wskakuje na znacznie wyższe oprocentowanie zmienne, a co za tym idzie wzrastają płacone odsetki. Więcej o rodzajach oprocentowania TUTAJ.

Strategią, która pozwala uniknąć dodatkowych kosztów jest seryjne refinansowanie kredytu każdorazowo, gdy okres wstępny dobiega końca. Refinansując zazwyczaj masz dostęp do lepszych ofert kredytowych niż początkowa. Wynika to z dwóch powodów: po pierwsze balans długu zmniejszył się poprzez spłacone raty; po drugie zaś nieruchomość może być warta więcej niż w momencie zakupu, bo ceny nieruchomości wzrosły, lub przeprowadzone zostały remonty i ulepszenia samej nieruchomości. Co za tym idzie balans długu do wartości domu, czyli wskaźnik LTV zmniejsza się. Im niższe LTV, tym lepsze produkty oferują banki.

Refinansując możemy obniżyć dotychczasowe raty lub skrócić okres kredytowania. Skrócenie okresu przynosi większą oszczędność z punktu widzenia całościowego kosztu kredytowania.


Wynajem***

Najbardziej wyrafinowaną formą obniżania kosztów kredytowania jest wynajem. Nieruchomość przestaje wtedy być kosztem pożyczkobiorcy, a staje się kosztem wynajmującego, a często też źródłem dodatkowego dochodu landlorda.

***Kredyty na wynajem to osobna gałąź sektora finansowego, która rządzi się innymi prawami. Nieruchomości kupionej dla siebie nie wolno wynajmować bez zgody banku.

 

Podsumowując, przystępując do aplikacji o kredyt hipoteczny warto brać pod uwagę całościowy koszt kredytowania zamiast kierować się wyłącznie wysokością miesięcznych rat. Kredyt brany z głową może oznaczać oszczędności idące w dziesiątki tysięcy funtów.

 


Niniejszy tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady finansowej.  



The blog postings on this site solely reflect the personal views of the authors and do not necessarily represent the views, positions, strategies or opinions of Sentry Advice Limited. All comments are made in good faith, and neither Sentry Advice Limited nor the author will accept liability for them. No advice is given in any posting. Please contact your adviser for more information or advice.

 
Agnieszka ChmarowskaComment