Rządowe programy dofinansowań na zakup nieruchomości w Wielkiej Brytanii

 
fabian-blank-78637-unsplash.jpg
 

Zakup własnego domu lub mieszkania to dla wielu największa decyzja finansowa podejmowana w całym życiu. Konsekwencje złej decyzji, na przykład zbytniej rozrzutności przy zakupie, ponosimy zazwyczaj przez wiele, wiele lat. Dlatego ważne jest dobre przygotowanie się do tego kroku i pod względem merytorycznym, i finansowym.

Posiłkowanie się kredytem hipotecznym wymaga pewnych nakładów finansowych. Banki wymagają nie tylko wkładu własnego, ale też odpowiedniej zdolności kredytowej i środków w budżecie domowym pozwalających na spłatę comiesięcznych rat.

Wielka Brytania oferuje szereg programów i dofinansowań na zakup nieruchomości, z których mogą skorzystać również Polacy mieszkający w UK.


Z tego artykułu dowiesz się:

O programach oszczędnościowych

  • Help to Buy ISA

  • Lifetime ISA

Jakie korzyści płyną z rządowego dofinansowania

  • Help to Buy Equity Loan

O formach współwłasności

  • Shared Ownership


Zgromadzenie wkładu własnego w odpowiedniej wysokości dla wielu potencjalnych kupujących jest pierwszym dużym wyzwaniem finansowym, z którym muszą zmierzyć się przed zakupem. Minimum wymagane przez banki to 5% wartości nieruchomości. Oczywiście im większy posiadamy wkład, tym mniejsze ryzyko stanowimy dla banku, a co za tym idzie, możemy uzyskać korzystniejsze warunki kredytowania.

Średnia wartość transakcyjna nieruchomość w UK to obecnie £240,000. Aby pozwolić sobie na zakup domu w tej cenie minimalny depozyt wymagany przez bank to £12,000.

Do tego dochodzą oczywiście koszta okołokredytowe, takie jak podatek od zakupu (Stamp Duty Land Tax), koszty radcy prawnego, opłaty bankowe itd., to jednak temat na cały oddzielny artykuł.

Zgromadzenie wymaganego depozytu, a także nadwyżek pozwalających pokryć dodatkowe koszty to nieraz lata oszczędzania. Są jednak sposoby, by oszczędności gromadzone na zakupy nieruchomości generowały dla nas znacznie większy zysk, niż gdyby leżały na zwykłym koncie oszczędnościowym. Możliwy jest też zakup domu lub mieszkania przez osoby nieposiadające wystarczającego depozytu, a także otrzymanie znacznego dofinansowania dla osób, które ów minimalny depozyt posiadają.
 


PROGRAMY OSZCZĘDNOŚCIOWE

 

Co to jest Help to Buy ISA (Individual Savings Account)?

 

ISA to nic innego jak konto oszczędnościowe z preferencyjnym opodatkowaniem. Odsetki od kapitału ulokowanego na ISA nie podlegają opodatkowaniu, choć obowiązują roczne limity wpłat wolnych od podatku. W roku podatkowym 2018/19 limit wynosi £20,000. Help to Buy ISA jest zaś wariantem takiego konta oszczędnościowego, przeznaczonym dla osób które myślą o zakupie pierwszej nieruchomości. Oprócz standardowych odsetek od zgromadzonych na koncie pieniędzy, możemy otrzymać dofinansowanie w wysokości 25% jeśli spełniamy określone warunki.

 

Warunki

 

  • tylko dla osób nieposiadających jeszcze nieruchomości, nie tylko w Wielkiej Brytanii, ale w ogóle na całym świecie (first-time buyers)

  • żeby zakwalifikować się do programu trzeba mieć ukończone 16 lat, być rezydentem w UK i posiadać National Insurance Number, czyli numer podatkowy

  • limit miesięcznych wpłat to £200, przy czym przy otwarciu konta możemy wpłacić jednorazowo aż £1,200

  • minimalny rządowy bonus to £400, a więc żeby go otrzymać musimy mieć zaoszczędzone przynajmniej £1,600 

  • maksymalny bonus to £3,000 dla oszczędności w kwocie £12,000

  • kupowana przez nas nieruchomość nie może przekraczać ceny £250,000, wyjątkiem jest tu Londyn, gdzie maksymalna cena nieruchomości to aż £450,000

  • przy zakupie musimy posiłkować się kredytem hipotecznym

  • kupowana przez nas nieruchomość musi być naszym jedynym domem, w którym rzeczywiście zamierzamy mieszkać

 

 

Jak otrzymać bonus z Help to Buy ISA?

 

Gdy nasza oferta zakupu zostanie już zaakceptowana i wyznaczymy radcę prawnego, który zajmie się przeprowadzeniem transakcji należy poprosić go o zaaplikowanie o rządowy bonus w naszym imieniu. Pieniądze zostaną dodane do zgromadzonych przez nas oszczędności tuż przed wymianą kontraktów i dokonaniem transakcji.

Oczywiście oszczędności będą też generowały odsetki od banku lub instytucji, gdzie założyliśmy konto.

Program Help to Buy ISA zakończy się w listopadzie 2019. Po tej dacie nie będzie możliwości otwierania nowych kont, jednak istniejące konta wciąż będą kontynuowane. Dlatego warto pospieszyć się z decyzją o założeniu konta, zanim program zostanie zamknięty dla nowych uczestników. Następcą programu jest Lifetime ISA opisany poniżej.

Więcej informacji na oficjalnego stronie programu. 

 

Co to jest Lifetime ISA?

 

Program oszczędnościowy działający od 2017 roku na podobnych zasadach jak Help to Buy ISA jeśli chodzi o kupno domu lub mieszkania. I tu odsetki od oszczędności (do limitu rokrocznie określonego przez rząd) nie podlegają opodatkowaniu, a na oszczędności zgromadzone na koncie możemy otrzymać 25% bonus. Środki zgromadzona na koncie możemy wykorzystać w dwojaki sposób, albo na zakup pierwszej nieruchomości albo jako oszczędności emerytalne.

 

Warunki

 

  • do programu mogą przystąpić osoby pomiędzy 18 a 40 rokiem życia

  • tylko dla rezydentów Wielkiej Brytanii

  • tylko dla osób nieposiadających innych nieruchomości gdziekolwiek na świecie

  • roczny limit wpłat (w roku 2018/19) to £4,000

  • wpłat można dokonywać do dnia swoich 50 urodzin, po tej dacie nowe wpłaty nie są dozwolone

  • na koncie możemy gromadzić gotówkę, a także inwestować w akcje i udziały spółek

  • maksymalna cena nieruchomości to £450,000 (niezależnie od regionu)

  • przy zakupie musimy posiłkować się kredytem hipotecznym

  • konto należy posiadać przynajmniej przez rok zanim będziemy mogli skorzystać z bonusa

 

Warunki wypłaty kapitału

 

  • oszczędności można wypłacić przed ukończeniem 60 lat w celu zakupu nieruchomości lub gdy zostaniemy dotknięci chorobą (przy rokowaniach na nie więcej niż 12 miesięcy życia)

  • w przypadku wcześniejszej wypłaty kapitału nie tylko tracimy rządowy bonus, ale ponosimy też karę w wysokości 5% zgromadzonej przez nas kwoty

  • przy zakupie nieruchomości pieniądze zostaną wypłacone naszemu radcy prawnemu przed sfinalizowaniem transakcji

  • po ukończeniu 60 lat konto przekształca się w fundusz emerytalny, z którego możemy dowolnie wypłacać pieniądze otrzymując 25% bonus

 

W przeciwieństwie do Help to Buy ISA, program ten utrudnia nam dostęp do zgromadzonych pieniędzy jeśli chcemy przeznaczyć je na inny cel. W takim wypadku nie tylko tracimy rządowy bonus, ale nasze oszczędności zostaną pomniejszone o dodatkowe 5% zgromadzonej kwoty. Stąd ważne jest, by nie wpłacać na konto wszystkich posiadanych oszczędności, ale zostawić sobie pewien wentyl bezpieczeństwa na nieprzewidziane wypadki na zwykłym koncie oszczędnościowym.

Więcej informacji na oficjalnej stronie internetowej.

 

***

W obu powyższych programach oszczędnościowych para lub małżeństwo może skorzystać podwójnie, każde z osobna może założyć własne konto i otrzymać bonus przy zakupie nieruchomości wspólnie.

Nie można jednak przystąpić do obu z nich jednocześnie. Istniejące konto w Help to Buy ISA można przetransferować do Lifetime ISA, ale nie odwrotnie.

 

 

NIEOPROCENTOWANA POŻYCZKA

 

W ramach wspierania kredytobiorców z niskim wkładem własnym rząd wprowadził program nieoprocentowanych pożyczek - Help to Buy Equity Loan, które pomogą nam zgromadzić wyższy depozyt na zakup nieruchomości.

 

Co to jst Help to Buy Equity Loan?

 

Pożyczka jest nieoprocentowana przez pierwsze pięć lat od zakupu nieruchomości. W szóstym roku oprocentowanie wynosi 1.75% (w kolejnych latach rośnie o inflację - RPI), co przy dzisiejszych stopach procentowych jest dość atrakcyjną ofertą dla osób posiadających niski wkład własny.

Z dofinansowania mogą skorzystać osoby kupujące nową nieruchomość, prosto od dewelopera.

Kupujący musi zgromadzić 5% wkładu własnego. Rząd dokłada do tego 20% pożyczkę (40% w Londynie), darmową przez pierwsze pięć lat. Bank udziela kredytu na pozostałe 75% wartości nieruchomości (odpowiednio 55% w Londynie).

 

Warunki

 

  • tylko na zakup nowej nieruchomości, od dewelopera

  • cena nieruchomości nie może przekroczyć £600,000

  • pożyczka maksymalnie na 20% wartości nieruchomości w całej Anglii lub 40% na terenie Londynu

  • program dostępny tylko na terenie Anglii, ale w Irlandii Północnej, Walii i Szkocji działają podobne programy

  • w momencie zakupu współfinansowanej nieruchomości nie możemy posiadać innych domów ani mieszkań

  • nieruchomości kupionej z pomocą programu nie wolno podnajmować

 

Czy to się opłaca?

 

Opłaca się. Oszczędzamy pięcioletnie odsetki, które w innym razie musielibyśmy płacić bankowi.

Wracając do średniej ceny nieruchomości w Anglii, oszczędność możemy obliczyć przy wprowadzeniu pewnych założeń.

Załóżmy więc, że nasz kupujący posiada 5% wkład własny, korzysta z 20% dofinansowania, i otrzymał kredyt bankowy na 25 lat z obniżonym oprocentowaniem wstępnym na okres pięciu lat w wysokości 2%.

 

Wariant pierwszy - zakup przy pomocy Help to Buy Equity Loan

  • Cena £240,000

  • Wkład własny £12,000

  • Help to Buy Equity Loan £48,000

  • Kredyt od banku £180,000

Miesięczna rata będzie nas kosztowała £763, a po pięciu latach wciąż będziemy mieli £150,818 do spłaty. Do tego należy dodać pożyczkę rządową w wysokości £48,000.

Łączna kwota zadłużenia po pięciu latach: £198,818.

Przez pięć lat oddaliśmy bankowi łącznie £45,780 (£763 x 12 x 5).

Wariant drugi - zakup z wkładem własnym 5% i kredytem hipotecznym na 95% wartości nieruchomości

  • Cena: £240,000

  • Wkład własny: £12,000

  • Kredyt od banku: £228,000

Miesięczna rata będzie wynosić £967, a po pięciu latach do spłaty wciąż będziemy mieli kwotę 198,727.

Przez te pięć lat spłaciliśmy bankowi £58,020.

Podsumowując, korzyści płynące z dofinansowania to:

£198,818 - £198,727 = £91

£58,020 - £45,780 = £12,240

Łączna kwota oszczędności to £12,149. Teoretycznie mógłby to być depozyt na drugą nieruchomość :)

W rzeczywistości wynik ten byłby jeszcze korzystniejszy na korzyść Help to Buy Equity Loan. Przy tego typu kalkulacjach nie da się uniknąć pewnych generalizacji, założyliśmy więc że oprocentowanie przy obu kredytach byłoby takie samo, rzędu 2% rocznie. W rzeczywistości stopa oprocentowania zależy od współczynnika LTV (loan to value), który określa stosunek zadłużenia do wartości domu. Im wyższy ów współczynnik tym wyższe oprocentowanie kredytu. W wariancie pierwszym wynosi on 75% (£180,000 / £240,000 x 100), w drugim zaś 95% (£228,000 / £240,000 x 100). Oznacza to, że oprocentowanie oferowane przez bank byłoby wyższe w wariancie bez dofinansowania rządowego.

Na dzień dzisiejszy najtańszy kredyt na rynku z obniżonym oprocentowaniem wstępnym na okres 5 lat na 95% wartości nieruchomości wynosi 2.55%, czyli jest o 0.55% wyższy niż w przytoczonym przykładzie. To daj nam ratę rzędu £1,029, co w horyzoncie czasowym 5 lat sumuje się do £61,740, o £3,720 więcej niż w przytoczonych obliczeniach.

 

Spłata Help to Buy Equity Loan

 

Pożyczkę rządową zaczynamy spłacać w szóstym roku jej posiadania na zasadzie spłaty samych odsetek (interest-only). Spłacamy 20% aktualnej rynkowej ceny nieruchomości, a nie kwotę którą otrzymaliśmy.

Po upływie pięcioletniego okresu bez-odsetkowego mamy do dyspozycji kilka wariantów:

  • refinansowanie kredytu hipotecznego, czyli zaciągnięcie większego kredytu z banku, by spłacić rządowe dofinansowanie

  • spłata całości kapitału z posiadanych oszczędności

  • częściowa spłata kapitału z posiadanych oszczędności

  • sprzedaż nieruchomości i spłata wszystkich obciążonych na niej kredytów (w tym hipotecznego)

Możemy również spłacać same odsetki. Opłacalność tego wariantu zależy od kilku czynników, w tym od wysokości oprocentowania na nowy kredyt hipoteczny, którym chcielibyśmy rządową pożyczkę spłacić.

Kluczowe, a niestety często bagatelizowane przez klientów, jest to by już w momencie przystąpienia do programu opracować strategię wyjścia (i konsekwentnie się jej trzymać). Dobrym pomysłem jest posiadanie oddzielnego konta oszczędnościowego, na które będziemy co miesiąc wpłacać określoną kwotę, tak aby móc dokonać całościowej lub choćby częściowej spłaty po okresie pięciu lat.

 

 

WSPÓŁWŁASNOŚĆ

 

Kolejną formą wspierania osób z niskimi dochodami i małymi środkami na zakup jest Shared Ownership, czyli program współwłasnościowy.

 

Co to jest Shared Ownership?

 

W ramach programu możemy nabyć pomiędzy 25-75% udziału w nieruchomości. Pozostała część będzie należała do wspólnoty mieszkaniowej (Housing Association). Za tą część będziemy płacić comiesięczny czynsz. Czynsze we wspólnocie mieszkaniowej są naliczane po preferencyjnych stawkach, tak aby miesięczne koszty utrzymania nieruchomości (raty kredytu plus czynsz) były niższe, niż gdybyśmy kupili całą nieruchomość.

 

Warunki

 

  • wspólny dochód gospodarstwa domowego nie może przekraczać £80,000 lub £90,000 w Londynie

  • dla osób nieposiadających obecnie nieruchomości (ale osoby, które kiedyś były właścicielami, ale obecnie nie mogą sobie pozwolić na zakup wciąż mogą przystąpić)

  • akceptowani są również istniejący współwłaściciele, którzy chcą się przeprowadzić

  • istnieją oddzielne programy współwłasności dla osób z niepełnosprawnościami i seniorów

W ramach współwłasności możemy stopniowo nabywać kolejne udziały, aż zostaniemy pełnymi właścicielami domu lub mieszkania. Im większy udział procentowy tym niższy czynsz płacony do wspólnoty mieszkaniowej.

Wspólnota mieszkaniowa nakłada pewne ograniczenia dotyczące korzystania, a także sprzedaży takiej nieruchomości. Nie można jej podnajmować,  sami ponosimy koszty napraw, a w razie sprzedaży wspólnota mieszkaniowa ma prawo pierwokupu nieruchomości.

 

PODSUMOWUJĄC

 

Decydując się na udział w którymkolwiek z powyższych programów warto poważnie przemyśleć decyzję biorąc pod uwagę wszystkie warunki uczestnictwa. Przy Lifetime ISA możemy narazić się na utratę części zgromadzonego kapitału jeśli okaże się, że pilnie potrzebujemy pieniędzy na inny cel. Łatwo jest też pochopnie zdecydować się na pożyczkę bez odsetek i beztrosko nie zaplanować sposobu jej spłaty (a ten z pewnością nadejdzie).

Można też kumulować korzyści wynikające z dostępnych programów, na przykład oszczędzając pieniądze na depozyt w Lifetime ISA, i kupując nieruchomość korzystając z dofinansowania w ramach Help to Buy Equity Loan.
 

UWAGA

Tekst ten ma charakter informacyjny i nie stanowi porady finansowej jako takiej.

Warto skonsultować się z doświadczonym doradcą kredytowym, który będzie orientował się w warunkach, korzyściach, a także ograniczeniach tych programów i będzie w stanie podpowiedzieć który z nich będzie dla Ciebie najkorzystniejszy, a także pomoże w załatwieniu formalności.

The blog postings on this site solely reflect the personal views of the authors and do not necessarily represent the views, positions, strategies or opinions of Sentry Advice Limited. All comments are made in good faith, and neither Sentry Advice Limited nor the author will accept liability for them. No advice is given in any posting. Please contact your adviser for more information or advice.