Fixed rate i standard variable rate - czyli najczęstsze sposoby naliczania odsetek od kredytów hipotecznych w Wielkiej Brytanii

 
evelyn-paris-96422-unsplash.jpg
 
 

Jedną z najważniejszych (i potencjalnie najkosztowniejszych) decyzji podczas zakupu nieruchomości w kredycie jest ta związana z typem oprocentowania. Dwa najpopularniejsze w UK sposoby naliczania odsetek to fixed rate i standard variable rate. Najczęściej są one ze sobą sparowane w jednym produkcie.

Fixed rate to stałe obniżone oprocentowanie wstępne. Oznacza to, że w początkowym okresie kredytowania bank będzie nam naliczał odsetki po obniżonej stawce. Po upływie okresu wstępnego kredyt wskoczy na standard variable rate (SVR), czyli standardowe oprocentowanie zmienne. Jest ono naliczane w oparciu o base rate czyli podstawową stopę procentowa wyznaczaną przez Bank Anglii. SVR jest znacznie wyższym oprocentowaniem, zazwyczaj między 4-5%. Każdy bank sam ustala SVR, a różnice w stopach procentowych pomiędzy poszczególnymi bankami, a nawet produktami oferowanymi przez ten sam bank, mogą być kolosalne.

Przykładowa nazwa produktu bankowego typu fixed rate może brzmieć następująco:

 

2 year fixed 2% until 30/01/2020, then SVR 4%

Oznacza to, że w pierwszych dwóch latach kredytowania, to jest do 30 stycznia 2020, kredyt będzie oprocentowany na 2%. Po tej dacie zadłużenie będzie rozliczane po 4% w skali roku, czyli dwa razy drożej. W powyższym wariancie przy kredycie na £200,000 na 25 lat przez pierwsze dwa lata będziemy płacić £848, po upływie okresu wstępnego zaś £1056.

Banki oferują stałe obniżone oprocentowanie wstępne na różnych warunkach - zazwyczaj jest to 2 lub 5 lat, ale można spotkać też produkty z obniżonym oprocentowaniem na okres 10 lat. Generalnie im dłuższy okres wstępny, tym wyższe oprocentowanie.

Korzyści z obniżonego oprocentowania idą jednak w parze z early repayment charge - karą za wcześniejszą spłatę kredytu. Jeśli zdecydujemy się spłacić zadłużenie w banku przed upływem okresu wstępnego czeka nas karna opłata za zerwanie umowy, zazwyczaj 1-3% całości zadłużenia. Niektóre banki stopniują kary umowne w zależności od tego ile czasu pozostało jeszcze do końca okresu wstępnego. Kara może na przykład wynosić 3% w pierwszym roku kredytowania, a tylko  1% w drugim. Mimo to, przy kwotach idących w setki tysięcy wciąż może ona być bardzo dotkliwa.

 

Wady i zalety kredytu typu fixed rate

Korzystanie z produktów typu fixed rate ma swoje korzyści, a także wady dlatego należy dokładnie przeanalizować swoją sytuację zanim podejmiemy decyzję o podpisaniu umowy.

Zalety są oczywiste: płacimy niższe raty w okresie wstępnym i wiemy dokładnie ile będą wynosić miesięczne koszty kredytowania, a bank nie może ich podnieść (ani obniżyć) niezależnie od tego, co wydarzy się na rynku finansowym. Sytuacja zmienia się po upływie okresu wstępnego - gdy przechodzimy na oprocentowanie zmienne raty są droższe, a bank może zmienić oprocentowanie w zasadzie w dowolnym momencie. W razie turbulencji na rynkach finansowych stopy procentowe mogą poszybować w górę, a wraz z nimi nasze raty.

Główne wady tego typu produktów są trzy.

Pierwsze ryzyko wiąże się z faktem, że stopy procentowe nie są stałe. Okresowo podwyższają się i obniżają, w zależności od podstawowej stopy procentowej Banku Anglii, LIBORu (czyli stawki po jakiej banki pożyczają sobie pieniądze nawzajem), a także w wyniku konkurencji pomiędzy bankami. W momencie decydowania się na fixed rate podejmujemy swego rodzaju zakład z bankiem. Jeśli w czasie trwania umowy wstępnej stopy procentowe pójdą w górę - wygraliśmy. Wciąż płacimy raty po obniżonej stawce. Jeśli zaś pójdą w dół, jesteśmy związani opłatami karnymi i nie możemy zmienić kredytu na tańszy w momencie, gdy korzystniejsze produkty pojawią się na rynku.

Drugie ryzyko również wynika z opłat karnych. W okresie wstępnym mamy ograniczone pole manewru jeśli chodzi o sprzedaż kredytowanej nieruchomości. Niektóre banki pozwalają co prawda “wziąć kredyt ze sobą”, przepisując go na nową nieruchomość. Niestety, aby to zrobić trzeba będzie przejść pełną aplikację kredytową, łącznie z wyceną nowej nieruchomości, a bank niekoniecznie musi się na takie rozwiązanie zgodzić. Jeszcze gorzej jest, gdy sytuacja kredytobiorcy drastycznie się zmienia. Utrata pracy, rozwód, decyzja o wyjeździe z Wielkiej Brytanii lub otrzymanie atrakcyjnej oferty pracy w innej części kraju mogą niejako wymusić decyzję o sprzedaży kredytowanego domu. W takim wypadku będziemy musieli spłacić kredyt wcześniej ponosząc kary za wcześniejszą spłatę. Nikt z nas nie wie, co niesie przyszłość i co wydarzy się w przeciągu najbliższych kilku lat. Dlatego warto decydować się na długoletnie umowy z oprocentowaniem wstępnym raczej w takim momencie życia, gdy nasza sytuacja jest już nieco ustabilizowana i nie planujemy przeprowadzki.

Typową strategią kredytobiorców jest seryjna zmiana pożyczkodawców po upływie okresu wstępnego. Gdy tylko zadłużenie ma przenieść się na droższe, zmienne oprocentowanie, podpisujemy nową umowę kredytową z nowym obniżonym oprocentowaniem wstępnym. To pozwala zaoszczędzić fortunę w odsetkach bankowych. Zagrożeniem jest niemożność skorzystania z tej strategii gdy stracimy posiadaną wcześniej zdolność kredytową. Dzieje się tak w momencie utraty pracy, przejścia na samozatrudnienie, urlopu macierzyńskiego, a nawet pojawienia się na świecie kolejnych dzieci, gdy nasz dochód zacznie być dzielony na większą liczbę członków gospodarstwa domowego. Gdy okres wstępny skończy się w niekorzystnym dla nas momencie, zostajemy uwięzieni kredytem z odsetkami naliczanymi po aktualnej stopie SVR, co jest zazwyczaj najdroższą formą oprocentowania kredytu hipotecznego.

 

Podsumowując

  • korzystając z kredytów hipotecznych typu fixed rate warto przeanalizować wszystkie warunki umowy, także pod kątem mniej optymistycznych scenariuszy

  • obniżone oprocentowanie pozwala znacznie zmniejszyć koszty kredytowania w początkowym okresie, ale związane jest z ryzykiem płacenia wyższych rat po jego zakończeniu

  • długoletnie wiązanie się umową z jednym bankiem może wydawać się atrakcyjne, ale niesie ze sobą ryzyko opłat karnych za przedwczesne zerwanie umowy, dlatego polecane jest osobom o ustabilizowanej sytuacji życiowej

 

W razie pytań i wątpliwości warto skonsultować się z doradcą kredytowym - w końcu nikt z nas nie chce płacić bankowi więcej, niż musi.

The blog postings on this site solely reflect the personal views of the authors and do not necessarily represent the views, positions, strategies or opinions of Sentry Advice Limited. All comments are made in good faith, and neither Sentry Advice Limited nor the author will accept liability for them. No advice is given in any posting. Please contact your adviser for more information or advice.