Jak kupić dom w Anglii? - instrukcja krok po kroku

 
terrah-holly-16329-unsplash.jpg

 

Kupno nieruchomości w Wielkiej Brytanii to duży projekt i często największa finansowa decyzja w naszym życiu. Mnogość przepisów i wymogów sprawia, że cała procedura wydaje się zbyt skomplikowana, by zakup stał się możliwy.

To tylko pozory.

 

 

Proces zakupu przy użyciu kredytu hipotecznego standardowo dzieli się na osiem etapów.

 

Krok pierwszy - analiza zdolności kredytowej

Absolutnie pierwszym krokiem jest analiza naszej zdolności kredytowej. Tylko w ten sposób dowiemy się jakim budżetem dysponujemy na zakup nieruchomości. Polecam zdać się na profesjonalną pomoc doradcy finansowego, który będzie w stanie sprawdzić ile możemy pożyczyć z banku.

Banki mają różne kryteria naliczania zdolności kredytowej. Główne czynniki, które są brane pod uwagę to:

- roczne zarobki – generalnie banki wyceniają naszą zdolność kredytową na poziomie pomiędzy 3.5 – 5 razy łączny roczny dochód przed opodatkowaniem.

- obecne zobowiązania finansowe – wszystkie zadłużenia a także stałe wydatki

- kwota posiadanego depozytu, a także LTV (loan to value ratio) – czyli stosunek depozytu do ceny nieruchomości

- ilość osób w gospodarstwie domowym

Pośrednio na naszą zdolność kredytową będzie miał też wpływ wiek i historia kredytowa.

 Krok drugi – poszukiwanie wymarzonego domu

Po ustaleniu budżetu możemy zacząć poszukiwania idealnej nieruchomości. W tym celu polecam kontakt z lokalnymi agencjami nieruchomości, a także przeglądanie ofert sprzedaży online.

Dwa największe portale w Wielkiej Brytanii to:

Warto obejrzeć kilka nieruchomości zanim podejmiemy ostateczną decyzję. Polecam wyselekcjonować 2-3 nieruchomości, którymi jesteśmy zainteresowani i złożyć na nie ofertę kupna w agencji. Ofertę możemy złożyć telefonicznie, pisemnie lub drogą mailową.

Krok trzeci – negocjacje cenowe

Nie bój się targować. Sprzedający zazwyczaj zawyżają cenę sprzedaży, pozostawiając sobie pole do negocjacji. Negocjowanie ceny kupna jest trudniejsze w tych regionach kraju, gdzie popyt na nieruchomości jest wysoki, jednak zawsze warto próbować.

Zanim przystąpimy do negocjacji możemy skorzystać z informacji dostępnych na portalach nieruchomości, które podają orientacyjne ceny konkretnych domów i mieszkań. Dobrze zrobiony na tym etapie research pomoże określić ramy cenowe w jakich chcemy się poruszać.

Podczas negocjacji miej na uwadze, że agencja nieruchomości działa w najlepszym interesie sprzedającego, a nie kupującego. Ich priorytetem jest sprzedaż nieruchomości po najwyższej możliwej cenie w jak najkrótszym terminie, a pracownicy agencji to często profesjonalni negocjatorzy. Dlatego warto się dobrze przygotować, mieć ustalony budżet, rzetelne argumenty, i nigdy nie wychodzić z maksymalną ofertą już na wstępie. Gdy agent nieruchomości zapyta o Twój maksymalny budżet, podana przez Ciebie kwota od razu stanie się minimalną ceną wyjściową do dalszych negocjacji.

Krok czwarty – wybór kredytu oraz decision in principle, czyli wstępna umowa z bankiem

Wybór odpowiedniego kredytu to poważna decyzja. W końcu kredyt hipoteczny z dużym prawdopodobieństwem będzie stanowił jedno z największych zobowiązań finansowych w budżecie domowym przez wiele lat.

Doświadczony doradca finansowy zna kryteria kredytowe banków, więc nie tylko pomoże wybrać najlepszy kredyt, ale też będzie wiedział gdzie mamy największe szanse na pozytywną decyzję kredytową.

Aplikację o wstępną decyzję z banku należy złożyć równolegle z ofertą kupna nieruchomości w agencji.

Na tym etapie aplikacji bank zapozna się z naszymi dochodami i wstępnie oceni naszą sytuację, biorąc pod uwagę dochody, zobowiązania, historię kredytową oraz sytuację życiową aplikantów.

Jak każda aplikacja kredytowa - decision in principle zostawia ślad w historii kredytowej i może negatywnie wpłynąć na credit score. Z tego powodu nie warto aplikować w wielu bankach, jeśli nie ma takiej potrzeby.

Po etapie wstępnej weryfikacji otrzymujemy certyfikat, który jest ważny przez 3 miesiące.

Krok piąty – aplikacja kredytowa

Dopiero gdy oferta zakupu zostanie zaakceptowana przez agencję, a bank wydał pozytywną decyzję wstępną doradca finansowy składa w naszym imieniu pełną aplikację o kredyt hipoteczny na konkretną nieruchomość.

 

Banki sprawdzi:

- naszą tożsamość i prawo pobytu w UK

- dochody

- wartość nieruchomości

 

Komplet dokumentów standardowo wymagany podczas pełnej aplikacji to: 

- pay slipy z ostatnich 3 miesięcy, SA302 oraz Tax Year Overviews w przypadku samozatrudnienia lub Company Accounts gdy aplikant posiada spółkę LTD

- wyciągi z banku z ostatnich 3 miesięcy 

- dowody tożsamości

 

Wycena jest zazwyczaj darmowa. Inspektor sprawdzi stan nieruchomości i porówna cenę do cen transakcyjnych podobnych nieruchomości w okolicy. Raport zostanie przesłany do banku razem w opisem stanu nieruchomości.

Proces aplikacji może zając kilka tygodni. Po pozytywnej weryfikacji otrzymamy ofertę kredytową (mortgage offer), która będzie ważna przez 6 miesięcy. Oferta zobowiązuje bank do udzielenia nam kredytu na tę konkretną nieruchomość, chyba że zmieni się nasza sytuacja finansowa lub życiowa. 

Koszt aplikacji może być diametralnie różny w zależności od wybranego produktu. Generalnie produkty kredytowe z niższym oprocentowaniem mają wyższe opłaty aplikacyjne, które zależą od wartości kredytu. Cena może wahać się miedzy £0 a £2000.

 

Krok szósty – prawnik

Przygotowaniem transakcji zajmują się prawnicy obu stron, sprzedającego i kupującego. Nasz prawnik ma za zadanie sprawdzić, czy sprzedający w istocie jest właścicielem nieruchomości, sprawdza też rejestrację w Land Registry i szuka informacji dotyczących istniejących zadłużeń na nieruchomości. To najdłuższy etap procesu, który standardowo trwa dwa miesiące w zależności od tego jak bardzo skomplikowana jest sytuacja danej nieruchomości.

Koszt obsługi prawniczej zależy od wielu czynników, standardowo mieści się w przedziale £1000-£1500.

Jeśli musimy zapłacić podatek od kupna nieruchomości Stamp Duty Land Tax, prawnik zajmie się tym w naszym imieniu, a także zajmie się dla nas formalnościami związanym z rządowym dofinansowaniem, jeśli z takowego korzystamy.

Więcej informacji na temat dofinansowań.

 

Krok siódmy – wymiana kontraktów

Szczegóły finalizacji zakupu i sprzedaży zostają spisane w kontrakcie, którym wymieniają się prawnicy obu stron. Od tego momentu jesteśmy prawnie zobowiązani kupić nieruchomość, a sprzedający zobowiązany jest ją sprzedać. Niewywiązanie się z kontraktu niesie poważne konsekwencje prawne, co może skutkować utratą wpłaconego depozytu i pozwem sądowym, dlatego ostatni moment na wątpliwości i ewentualne wycofanie się z kupna jest przed wymianą kontraktów, nigdy po niej.

Z tego powodu powinniśmy zadbać o to, by nieruchomość była już ubezpieczona w naszym imieniu.  

 

Krok ósmy – completion date i odebranie kluczy

Szczęśliwy dzień, w którym oficjalnie stajemy się właścicielami nieruchomości to completion date. W tym dniu bank wypłaci kwotę kredytu, prawnik zarejestruje nas jako właścicieli nieruchomości w Land Registry, a my odbierzemy klucze do naszego nowego domu.

Bank skontaktuje się z nami w ciągu 14 dni od uruchomienia kredytu żeby poinformować nas o dacie i kwocie pierwszej raty - zazwyczaj jest ona nieco wyższa lub niższa od pozostałych rat w harmonogramie spłat. 

 

Podsumowując

Droga do kupna własnej nieruchomości w Wielkiej Brytanii to tylko osiem kroków, i choć z pozoru mogą one wydawać się skomplikowane, to z pomocą profesjonalnego doradcy kredytowego i sprawdzonego prawnika cały proces będzie zdecydowanie łatwiejszy.  Trzeba być przygotowanym na koszty około kredytowe, a ich wysokość zależy od ceny transakcyjnej, opłat bankowych i podatku Stamp Duty Land Tax.

The blog postings on this site solely reflect the personal views of the authors and do not necessarily represent the views, positions, strategies or opinions of Sentry Advice Limited. All comments are made in good faith, and neither Sentry Advice Limited nor the author will accept liability for them. No advice is given in any posting. Please contact your adviser for more information or advice.

 
Agnieszka ChmarowskaComment