Jak wykupić nieruchomość z Councilu? – wszystko o Right to Buy

 



67176438_638977049958184_7133336114764447744_n.jpg

Jednym z rządowych dofinansowań na zakup nieruchomości w Anglii jest Right to Buy, czyli ulga na wykup nieruchomości przyznanej przez Council. Procedura wykupu jest dość skomplikowana i długotrwała, ale może być warta świeczki, bo maksymalne ulgi są dość hojne.

Szczególnie atrakcyjną cechą Right to Buy jest fakt, że aby móc skorzystać z kredytu hipotecznego aplikanci nie muszą wpłacać żadnego depozytu. W oczach banku kwota „podarowana” w ramach Right to Buy stanowi niejako ów depozyt, toteż gotowe są kredytować 100% obniżonej ceny zakupu.

 

Kto może skorzystać ze zniżki na wykup nieruchomości w ramach programu Right to Buy?

Right to Buy jasno określa zasady przyznawania ulg. Uprawnienie do zniżki przysługuje osobom, które:

  • Otrzymały przydział nieruchomości z lokalnego Councilu lub housing association

  • Mają status „secure tenant” – czyli mogą zajmować nieruchomość do końca życia

  • Nieruchomość jest ich główną rezydencją od przynajmniej 3 lat

O Right to Buy mogą również ubiegać się osoby, które zamieszkiwały nieruchomość będącą własnością Councilu nawet jeśli prawo własności do tej nieruchomości zostało w międzyczasie przeniesionego na kogoś innego – na przykład Housing Association. Osoby te mają „Preserved Right to Buy”. Z kolei osoby, które tych praw nie mają mogą kwalifikować się do siostrzanego programu Right to Acquire, gdzie przysługujące ulgi są nieco niższe.

Członkowie rodziny zamieszkujący nieruchomość mogą aplikować o Right to Buy wspólnie, nawet jeśli secure tenancy jest przyznane tylko jednej z nich. Obowiązują tu jednak limity czasowe – osoba aplikująca musi w nieruchomości mieszkać od przynajmniej 12 miesięcy.

 

Zniżka Right to Buy

Całkowita kwota ulgi przysługującej w ramach Right to Buy jest zależna od kilku kluczowych czynników:

  • Kiedy aplikant otrzymał przydział nieruchomości

  • Typu nieruchomości – dom lub mieszkanie

  • Wartości konkretnej nieruchomości

Na tej podstawie wyliczona zostanie całkowita kwota ulgi przysługującej konkretnym aplikantom. Każda aplikacja rozpatrywana jest indywidualnie.

Jeśli osoby aplikujące wspólnie otrzymały przydział w różnym czasie, pod uwagę bierze się aplikanta, który ów przydział otrzymał wcześniej.

Maksymalna kwota ulgi to:

  • £110,500 w Londynie

  • £82,800 w pozostałych częściach Anglii

 

Kredyt na Right to Buy

Zakup w ramach Right to Buy można sfinansować kredytem hipotecznym, jednak nie wszystkie banki w UK mają je w swojej ofercie.

Zniżka w ramach Right to Buy jest przez bank traktowana jako depozyt, to znaczy, że bank może skredytować całą sumę potrzebną do zakupu, aplikanci nie muszą wpłacać żadnego dodatkowego depozytu. Oczywiście każdy pożyczony z banku funt podlega oprocentowaniu, a co za tym idzie im wyższa kwota zadłużenia, tym więcej trzeba od niej spłacić odsetek.

Depozyt nie jest wymagany, ale aplikując o kredyt hipoteczny na Right to Buy wciąż trzeba liczyć się z kosztami około kredytowymi. Ponadto bank sprawdzi zdolność kredytową aplikantów tak samo, jak w przypadku standardowej aplikacji o kredyt hipoteczny.

 

Jak wygląda proces aplikacji o Right to Buy krok po kroku?

Proces wykupu nieruchomości jest dość skomplikowany i długotrwały. Procedura jest rozłożona w czasie na 28 tygodni, a i tu nierzadkie są opóźnienia, szczególnie na ostatnim etapie, czyli przygotowań do sfinalizowania transakcji.

Aplikanci muszą przejść przez 3 etapy:

1.      Potwierdzenie nabycia praw do Right to Buy

Trzeba wysłać wypełniony formularz RTB1  do obecnego landlorda – czyli Councilu, który przydzielił lokal. Landlord ma 4 tygodnie na zapoznanie się z aplikacją i odpowiedź. Pozytywna decyzja będzie zawierała wyłącznie potwierdzenie, że aplikant może wykupić nieruchomość.

2.      Oferta wykupu – S125 Notice

Od tego momentu landlord ma czas na przygotowanie oferty wykupu. Ramy czasowe zależą od typu nieruchomości:

  • 8 tygodni – w przypadku domu

  • 12 tygodni - w przypadku mieszkania

W tym czasie Council zleci inspekcję rzeczoznawcy, wycenę nieruchomości, a także określi kwotę przysługującej aplikantom zniżki. Na tej podstawie wystawi S125 Notice, czyli dokument potwierdzający warunki wykupu, określający wycenę nieruchomości, kwotę przyznanej zniżki oraz obniżoną cenę, po której aplikant ma prawo wykupić nieruchomość oraz wykaz opłat typu service charge i ground rent.

3.      Akceptacja oferty

Po otrzymaniu S125 Notice aplikanci mają 12 tygodni na przygotowanie transakcji kupna-sprzedaży. W tym czasie należy podjąć następujące kroki:

  • Złożyć aplikację o kredyt hipoteczny

  • Wyznaczyć prawników do przygotowanie kontraktu

Bank sprawdzi zdolność kredytową aplikantów, a także zleci niezależną inspekcję rzeczoznawcy w nieruchomości, aby potwierdzić, że lokal jest odpowiednim zabezpieczeniem kredytu. Po wydaniu pozytywnej decyzji bank wystawi „mortgage offer”, czyli zgodę na udzielenie kredytu.

Prawnicy przedłożą do właściciela, w tym wypadku Councilu, zapytania niezbędne do przygotowania kontraktu kupna-sprzedaży, a także sprawdzą nieruchomość pod względem prawnym. Ten etap przygotowań jest szczególnie podatny na opóźnienia. W zależności od tego jak bardzo skomplikowana jest sytuacja prawna nieruchomości, etap ten może trwać 6-16 tygodni, a nawet dłużej.

4.      Completion – czyli finalizacja transakcji

Po podpisaniu kontraktów i uruchomieniu kredytu aplikanci stają się prawnymi właścicielami nieruchomości.

 

Plusy i minusy – czyli co warto wziąć pod uwagę kupując z Right to Buy

Oczywistą korzyścią programu jest obniżona ceną, po której można nabyć nieruchomość. Jednakże, jest parę zagadnień, które koniecznie trzeba wziąć pod uwagę przed podjęciem decyzji o wykupie nieruchomości z Councilu. 

Spłata zniżki

Jeśli nieruchomość wykupiona z Councilu zostanie przez nowych właścicieli sprzedana w ciągu 5 lat od daty transakcji, część dofinansowania będzie podlegała zwrotowi. Kwota do zwrotu zależy od tego, ile lat minęło od czasu zakupu oraz od wartości nieruchomości w momencie sprzedaży. W pierwszym roku będzie to 100% otrzymanego dofinansowania, w piątym zaś 20%. Kwotę do spłaty oblicza się na podstawie wartości nieruchomości w momencie sprzedaży - oznacza to, że jeśli wartość nieruchomości w międzyczasie wzrosła, kwota spłaty również będzie wyższa.

Koszty

Koszty, z którymi należy się liczyć to przede wszystkim:

  • Standardowe koszty okołokredytowe przy zakupie nieruchomości – Stamp Duty Land Tax, obsługa prawnicza, bankowe koszty aplikacyjne oraz opłata brokerska.

  • Ubezpieczenie nieruchomości – obowiązkowe przy kredycie hipotecznym.

  • Opcjonalnie aplikanci mogą zamówić bardziej szczegółową wycenę rzeczoznawcy – Homebuyers Report.

  • Miesięczne opłaty za mieszkanie (nie dotyczą domów typu freehold) – service charge, a także roczny ground rent.  

  • Koszty utrzymania nieruchomości i remonty – najemcy Councilu nie musza martwić się o remonty ani usterki. Wszystkie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości w dobrym stanie leżą po stronie landlorda. Po wykupie aplikanci stają się prawnymi właścicielami nieruchomości, a zarazem przejmują odpowiedzialność finansową za cieknący dach i zepsuty boiler.

Pośrednim kosztem jest też utrata housing benefit. Zasiłek ten nie przysługuje osobom, które posiadają nieruchomość na własność. Co prawda właściciele mają prawo do innego zasiłku – support for mortgage interest, ale otrzymane dofinansowanie jest dużo niższe, a kryteria ostrzejsze.

Ex-local authority properties – możliwe kłopoty w przyszłości

 Nieruchomości, które w przeszłości należały do Councilu lub Housing Association i były przydzielane najemcom w ramach pomocy socjalnej nie cieszą się dobrą opinią wśród banków, ani potencjalnych kupców. Fakt ten, nie do końca z resztą uzasadniony, może spowodować, że nieruchomość okaże się problematyczna przy sprzedaży w przyszłości, a nawet ograniczyć wybór potencjalnych kredytodawców przy próbie refinansowania.

Niektóre banki niechętnie kredytują tego typu nieruchomości, co może w przyszłości spowodować sytuację, gdzie co prawda znalazł się potencjalny kupiec, ale nie jest on w stanie uzyskać kredytu na tę konkretną nieruchomość.

Główne źródła potencjalnych problemów to lokalizacja na osiedlu, gdzie dominują councilowskie nieruchomości oraz typ konstrukcji konkretnego budynku, szczególnie gdy mowa o mieszkaniach. Budownictwo socjalne musi oczywiście spełniać określone standardy budowlane, ale obiegowa opinia o tego typu inwestycjach jest dość niepochlebna – nieruchomości socjalne są często niedofinansowane, a nacisk kładzie się raczej na możliwość zapewnienia dachu nad głową jak największej ilości potrzebujących, niźli na wysoki standard lokali. Ponadto pewne typy konstrukcji są bardziej problematyczne niż inne, jeśli chodzi o możliwości kredytowania. Szczególnie nielubiane przez banki są mieszkania z dostępem przez zewnętrzny taras, bloki powyżej 6 pięter oraz bez windy, a także konstrukcje z prefabrykatów.

Pomimo to, wysokie zniżki na wykup w ramach Right to Buy, a także brak konieczności wpłacania dodatkowego depozytu sprawiają, że program ten cieszy się dużym zainteresowaniem.

Przed podjęciem decyzji o złożeniu aplikacji warto skontaktować się z wykwalifikowanym doradcą kredytowym.