Brexit – co dalej z rynkiem nieruchomości w UK?

 
london.jpg

W obliczu przełomowego wydarzenia politycznego jakim są negocjacje wyjście Wielkiej Brytanii z Unii Europejskiej rosną obawy i niepokoje społeczne. Jak Brexit wpłynie na gospodarkę Wielkiej Brytanii? Czy czeka nas kolejny kryzys na rynku nieruchomości? Kupować, czy jednak wstrzymać się do czasu, aż po-brexitowy krajobraz nieco się unormuje? Na te pytania odpowiedź jest w zasadzie tylko jedna – czas pokaże. Do czasu aż ostateczne warunki wyjścia zostaną uzgodnione z UE i przyjęte przez brytyjski Parlament nic nie jest pewne.

Media snują wiele przypuszczeń i rysują przed publiką najczarniejsze scenariusze, ale prawdą jest, że poszukując sensacji często prezentują nam wyolbrzymiony obraz tego, co niesie nam przyszłość.

Najczęściej powtarzane obawy związane z rynkiem nieruchomości to potencjalny spadek cen, wzrost stóp procentowych oraz zmiany w kryteriach kredytowych banków. Podsumujmy więc fakty.

 

Spadek cen nieruchomości

Bank Anglii w listopadzie zeszłego roku wydał prognozę, według której w najczarniejszym scenariuszu, w przypadku Brexitu bez umowy, ceny nieruchomości mogą spaść o 30%. Dla porównania ostatni światowy kryzys finansowy po 2008 spowodowany pęknięciem bańki spekulacyjnej na rynku nieruchomości przyniósł spadek cen w UK rzędu 15%.

Rzeczywistość będzie prawdopodobnie dużo łagodniejsza dla rynku nieruchomości niż zdawać by się mogło czytając nagłówki gazet. Skutki zamieszania wokół brexitu odczuwalne są już od czasu referendum w 2016 roku, wzrost cen został zahamowany, a Londyn i okolice notują spadki.

Spadek cen nieruchomości to nie koniec świata. Podstawową zasadą inwestycyjną jest kupować w dołku, sprzedawać na górce. Okres po brexicie może być świetną okazją właśnie do zakupu nieruchomości po okazyjnej cenie.

Właścicielom nieruchomości sytuacja nie powinna spędzać snu z powiek, o ile nie szykują się do sprzedaży. Każdy okresowy spadek cen jest tylko „papierową stratą” jeśli wciąż posiadamy nieruchomość i nie mamy zamiaru pozbywać się jej z momencie, gdy ceny spadają. Rynek nieruchomość jest z natury cykliczny. Historycznie dane pokazują okresu zarówno spadków, jak i wzrostów, a specyfika rynku brytyjskiego pokazuje, że ogólny trend jest wzrostowy. Dlatego zakup nieruchomości jako inwestycja długoterminowa jest uważany za stosunkowo bezpieczną lokatę kapitału.

Ponadto, biorąc pod uwagę, że stopy procentowe są rekordowo niskie, a przeciętna rata kredytu jest niższa niż ceny wynajmu nieruchomości, to niezależnie od wahań rynku spłatę rat można widzieć przez pryzmat inwestycji we własny majątek. Ten kto nie posiada nieruchomości będzie ponosił koszty wynajmu. Toteż opóźnianie decyzji o zakupie o kilka lat już na starcie generuje rachunek ujemny w postaci poniesionych kosztów wynajmu w tym okresie.

 

Stopy procentowe Banku Anglii

Kolejnym punktem budzącym obawy są stopy procentowe Banku Anglii – w chwili obecnej 0,75%. Dla porównania, pułap stóp procentowych z początku 2008, tuż przed poprzednim kryzysem finansowym wynosił 5,25%, a na początku lat 90 prawie 14%. Czy potencjalny kryzys przyniesie wzrost stóp, a co za tym idzie oprocentowania kredytów hipotecznych? Czy warto pokusić się o kredyt typu fixed na dłuższy okres czasu, na przykład 5 lat?

Standardowym narzędziem pobudzania gospodarki przez rząd jest celowe obniżanie stóp procentowych, co ma na celu przeciwdziałanie stagnacji poprzez kreowaniu popytu konsumpcyjnego.  W teorii dostęp do kredytu jest tani, toteż więcej ludzi sięga po bankowe środki, konsumpcja rośnie, a wraz z nią zyski firm i PKB.

Są duże szanse, że w obliczu kolejnego kryzysu (o ile ów nadejdzie) tym właśnie narzędziem posłuży się Wielka Brytania. Z tego rozwiązania skorzystano po 2008 roku. Ekonomiści prognozują, że  dwukrotne podniesienie stóp procentowych w latach 2017-2018 miało na celu osiągnięcie pułapu, z którego będzie je można ponownie obniżyć w celu pobudzenia gospodarki.

Kredyt typu fixed pozwala kredytobiorcy chronić się przed gwałtownymi ruchami stóp procentowych. Raty są stałe przez określony czas, niezależnie od wydarzeń na arenie rynków finansowych. Z pewnością warto wziąć pod uwagę kredyt o stałym oprocentowaniu, szczególnie, że banki oferują obecnie rekordowo tanie produkty.

 

Nowe kryteria kredytowe

Czy zmienią się kryteria udzielania kredytów osobom z UE, w tym polskim obywatelom? To zdaje się nieuniknione. Dotychczas kryteria banków traktowały obywateli UE na równi z Brytyjczykami, a unijny paszport stanowił potwierdzenie prawa stałego pobytu w Wielkiej Brytanii. Parlament wciąż negocjuje warunki umowy z UE, ale już na tym etapie wiadomo, że zatrzymanie swobodnego przepływu osób jest priorytetem brytyjskiego rządu. Od wielu miesięcy w przygotowaniu jest EU Settlement Scheme, w którym będą musieli rejestrować się obywatele krajów unijnych, by nabyć prawo do stałego pobytu na wyspach po brexicie.

Z dużym prawdopodobieństwem po brexicie nowe kryteria będą wymagały przedstawienia dokumentów potwierdzających nabycie prawa do stałego pobytu w UK przy aplikacji o kredyt hipoteczny, co jest obecnie standardową procedurą w przypadku aplikantów spoza UE.

Warto zatroszczyć się o rejestrację w EU Settlement Scheme, by nabyć status osiedleńca przed rozpoczęciem procesu aplikacyjnego o kredyt hipoteczny. Alternatywnie, osoby mieszkające w UK od ponad 5 lat mogą rozpocząć proces aplikacji o brytyjskie obywatelstwo, choć jest to procedura bardziej czasochłonna i wymagająca wyższych nakładów finansowych.

 

 

Podsumowując, choć media rysują przed nami apokaliptyczną wizję świata po brexicie, przyszłość może okazać się dla rynku nieruchomości łaskawsza niż krzyczą nagłówki gazet. Być może czeka nas chwilowe zawirowanie, jednak okresy niepewności na rynku często stanowią okazję do zakupu po okazyjnej cenie. Finansowanie kredytem typu fixed to z pewnością warte jest  rozważenia przy zakupie. Warto też zatroszczyć się o formalne nabycie praw do stałego pobytu w UK przed rozpoczęciem procesu aplikacyjnego.

Przed podjęciem ostatecznej decyzji warto skonsultować się z doświadczonym brokerem kredytowym, który w gąszczu ofert i promocjo pomoże znaleźć najlepszy produkt kredytowy, dostosowany do indywidualnej sytuacji klienta.

 

 

The blog postings on this site solely reflect the personal views of the authors and do not necessarily represent the views, positions, strategies or opinions of Sentry Advice Limited. All comments are made in good faith, and neither Sentry Advice Limited nor the author will accept liability for them. No advice is given in any posting. Please contact your adviser for more information or advice.