Jak wybrać kredyt hipoteczny - czyli czym się różni capital repayment od interest-only?

 

 

office-1209640_1920.jpg

Kredytobiorcy często nie zdają sobie sprawy z tego, że do wyboru mają kilka wariantów kredytu hipotecznego. Aby trafnie wybrać najlepszy kredyt trzeba znać nie tylko realia rynku, ale też mieć świadomość korzyści płynących z różnych wariantów finansowania i ocenić, który z nich będzie dla nas najkorzystniejszy.

Rodzaje kredytów hipotecznych ogólnodostępnych w Wielkiej Brytanii to:

·        Capital repayment

·        Interest-only

·        Part and part mortgage

·        Offset mortgage

 

Różnica pomiędzy tymi produktami opiera się na sposobie naliczania odsetek od pożyczonego kapitału.

 

Capital repayment mortgage

Miesięczna rata kredytu składa się z dwóch elementów: spłaty kapitału i spłaty odsetek. Jako że z miesiąca na miesiąc spłacamy część zadłużenia, przy każdej kolejnej racie kwota odsetek jest niższa, bo naliczona od niższej kwoty pozostałego do spłaty kapitału. Dlatego co miesiąc balans pomiędzy częścią kapitałą a odsetkową raty kredytu zmienia się na naszą korzyść, spłacamy coraz więcej kapitału, a odsetki są coraz niższe.

 Wysokość zadłużenia jest coraz niższa.

Wysokość zadłużenia jest coraz niższa.

Zalety

·        Mamy gwarancję, że kredyt jest w całości spłacony na końcu okresu kredytowania.

·        Udział naszego własnego kapitału w wartości domu zwiększa się szybciej, bo z każdą ratą zmniejsza się zadłużenie ciążące na nieruchomości.

·        Nie musimy martwić się o to, jak się mają nasze inwestycje, którymi mamy zamiar spłacić zadłużenie w przyszłości – żaden krach na rynku finansowym nie pozbawi nas oszczędności życia.

·        W ujęciu całościowym, koszt pożyczenia pieniędzy na zakup nieruchomości jest niższy niż w przypadku interest-only.

Wady

·        Rata kredytu jest relatywnie wysoka, bo zawiera w sobie element spłaty zadłużenia.

 

Interest-only mortgage

Miesięczna rata kredytu to same odsetki od zadłużenia. Nie spłacamy pożyczonej kwoty aż do momentu wygaśnięcia umowy. Dopiero na koniec okresu kredytowania musimy zwrócić bankowi cały pożyczony kapitał. Pieniądze przeznaczone na spłatę długu systematycznie odkładamy i inwestujemy, tak by z końcem umowy posiadać niezbędną kwotę.

 Kwota zadłużenia jest stała.

Kwota zadłużenia jest stała.

Zalety

·        Niskie miesięczne raty kredytu – wynika to z faktu, że nie nadpłacamy zadłużenia. Jednakże, oprócz płacenia rat musimy również odkładać lub inwestować dodatkowe środki z przeznaczeniem na spłatę pożyczonego kapitału w przyszłości.

·        Inwestujemy pieniądze na spłatę kredytu, istnieje więc możliwość skorzystania ze sprzyjających trendów na rynkach finansowych. Kapitał gromadzony na spłatę pracuje na nasze zyski (co może być zarówno zaletą, ale też i wadą – wszystko zależy od obecnej sytuacji na rynku i tego, jak mają się nasze inwestycje).


Wady

·        Ryzyko inwestycyjne - może się zdarzyć, że nasze pieniądze nie wypracują oczekiwanych zysków i nie będziemy w stanie spłacić długu na końcu okresu kredytowania.

·        Wysoki koszt kredytowania. Odsetki są naliczane od tej samej kwoty przez cały okres kredytowania, dlatego całościowy koszt pożyczki jest wyższy niż w przypadku capital repayment.

·        Udział naszego kapitału w nieruchomości nie zwiększa się poprzez nadpłaty, więc jedynym czynnikiem grającym tu rolę jest ogólny wzrost wartości naszego pomu lub mieszkania, co w głównej mierze zależeć będzie od wzrostu cen nieruchomości w naszej okolicy. W tej sytuacji zwiększa się ryzyko, że w przypadku nagłego spadku cen nieruchomości nasz dług przekroczy wartość domu (taka sytuacja nazywa się negative equity). Nie będziemy w stanie sprzedać naszej nieruchomości, ani refinansować jej bez wyłożenia większego wkładu własnego.

·        Konserwatywne kryteria banków, wymagany wysoki depozyt (zazwyczaj ponad 25%).

 

Strategie spłaty kredytu typu interest-only czyli repayment vehicles

Poza płaceniem rat kredytu hipotecznego będziemy musieli gromadzić kapitał potrzebny na spłatę zadłużenia. Możliwości jest kilka:

·        Individual Saving Account – czyli konto oszczędnościowe o preferencyjnym opodatkowaniu.

·        Pension – czyli konto emerytalne.

·        Endowment – polisa inwestycyjna z ubezpieczeniem na życie.

Innym możliwym sposobem spłaty jest sprzedaż kredytowanej nieruchomości. Taką deklarację bank zaakceptuje głównie w przypadku kredytu na wynajem (buy-to-let).

 

Kredyty typu ineterst-only cieszyły się dużą popularnością w Wielkiej Brytanii. Klienci, dla których priorytetem były jak najniższe raty decydowali się na to rozwiązanie bez dogłębnej analizy swojej sytuacji finansowej ani doświadczenia na rynku inwestycyjnym. Wielu posiadaczy tych produktów założyło zbyt optymistyczne oczekiwania inwestycyjne. Jeszcze więcej nie było w stanie regularnie odkładać na ich spłatę, szczególnie, że banki nie kontrolowały sytuacji sprawdzając czy pożyczkobiorcy mają jakąkolwiek strategię spłaty kapitału.

Financial Conduct Authority (Komisja Nadzoru Finansowego w Wielkiej Brytanii) alarmuje, że 1,6 miliona klientów posiadających kredyty typu interst-only nie ma żadnych oszczędności zgromadzonych na ich spłatę. Będą zmuszeni sprzedać swoje nieruchomości, by spłać ciążące nad nimi zadłużenia.

 

Part and part – czyli kredyt hybryda


Trzecia opcja to połączenie dwóch powyższych metod. Część kredytu jest zaciągnięta na capital repayment, a część na intrerst-only. To rozwiązanie zawiera w sobie korzyści i zagrożenia obu opcji: z jednej strony rata jest niższa niż przy capital repayment, z drugiej wciąż ponosimy ryzyko inwestycyjne, choć jest ono niższe niż gdybyśmy cały kredyt objęli tylko spłatą samych odsetek.

Jest to opcja popularna przy dużych, drogich nieruchomościach, gdzie z jednej strony raty kapitałowe byłyby bardzo wysokie, a z drugiej mamy realną możliwość skorzystania ze strategii sprzedaży nieruchomości celem spłaty kredytu, jeśli udowodnimy, że po sfinalizowaniu transakcji i spłacie zadłużenia wciąż pozostanie nam wystarczająca ilość gotówki, by kupić inną, tańszą nieruchomość.

 

Offset mortgage – czyli kredyt połączony z kontem oszczędnościowym

W tym wariancie kredyt hipoteczny i konto oszczędnościowe w tym samym banku są ze sobą niejako połączone, a balans oszczędności równoważy saldo zadłużenia. W efekcie odsetki od kredytu są niższe, bo naliczane od niższej kwoty niż w rzeczywistości zaciągnięta. Jednocześnie oszczędności cały czas są w zasięgu ręki.

Przykładowo osoba posiadająca oszczędności w kwocie £40,000 i kredyt na £200,000 będzie płacić odsetki tylko od £160,000. Przy oprocentowaniu rzędu 2% oszczędność wyniesie £800 rocznie.

Offset mortgage jest szczególnie atrakcyjną opcją dla osób, które przekroczyły podstawowy próg podatkowy (higher and additional rate tax payers), ponieważ ten wariant wykorzystania oszczędności pozwala uniknąć płacenia podatku od zarobionych odsetek.

 

Która opcja jest lepsza?

Na to pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Generalnie kredyty typu capital repayment są bezpieczniejszą opcją, bo gwarantują, że dom stanie się własnością pożyczkobiorcy gdy umowa kredytowa się skończy. Stąd też cieszą się dużą popularnością wśród osób kredytujących własny dom. Z kolei przy nieruchomościach na wynajem priorytetem są zazwyczaj niskie raty pozwalające osiągnąć dodatkowy dochód z wynajmu, toteż inwestorzy często posiłkują się kredytami typu interest-only. Offest mortgage to często dobre rozwiązanie dla kredytobiorców, którzy posiadają znaczne oszczędności, a z jakiegoś powodu nie chcą nadpłacać nimi kredytu hipotecznego.

Przy ocenie, jaki rodzaj kredytu jest najlepszy trzeba wziąć pod uwagę:

·        Czy kredyt jest zaciągany z przeznaczeniem na cele mieszkalne, czy na wynajem?

·        Stosunek do ryzyka inwestycyjnego, doświadczenie przy inwestowaniu, a także dyscyplinę przy zarządzaniu budżetem domowym i odkładaniu pieniędzy na spłatę.

·        Potencjalna strategia spłaty kredytu interest-only.

·        Wysokość posiadanych oszczędności.

Obecnie niewiele banków chce udzielać kredytów interest-only na zakup nieruchomości na cele mieszkalne. Te, które wciąż są gotowe je kredytować mają konserwatywne podejście przy ocenie aplikacji kredytowej, a także strategii spłaty.

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego to najczęściej największy zakup w życiu, gdzie konsekwencje złej decyzji ponosi się latami. Z kolei rozważne planowanie i wiedza z zakresu finansów osobistych może przyczynić się do oszczędności idących w dziesiątki tysięcy funtów. Dlatego zanim podejmie się decyzję o zaciągnięciu kredytu hipotecznego warto zasięgnąć porady specjalisty, który pomoże przeanalizować sytuację i wybrać najlepszy kredyt hipoteczny.

 

 

Ten artykuł nie stanowi porady finansowej, a jest jedynie dawką wiedzy z zakresu finansowanie zakupu nieruchomości kredytem hipotecznym. Przed zaciągnięciem kredytu skonsultuj się z doradcą finansowym specjalizującym się w nieruchomościach.

The blog postings on this site solely reflect the personal views of the authors and do not necessarily represent the views, positions, strategies or opinions of Sentry Advice Limited. All comments are made in good faith, and neither Sentry Advice Limited nor the author will accept liability for them. No advice is given in any posting. Please contact your adviser for more information or advice.