Kredyt hipoteczny bez depozytu

 
jordan-rowland-WtllOYrN70E-unsplash (1).jpg

Czy da się wziąć kredyt hipoteczny w UK bez depozytu? Da się, ale są haczyki.

Czasy, gdy banki zbyt optymistycznie kredytowały nieruchomości na 100% lub nawet więcej, chętnie włączając w hipotekę również remont, nowe auto i wczasy minęły bezpowrotnie. Obecnie standardowo wymagany jest minimalny depozyt na poziomie 5%. Im wyższy depozyt, tym mniejsze ryzyko banku, że w razie niewypłacalności kredytobiorcy nie będzie mógł odzyskać pożyczonych środków, a co za tym idzie bardziej preferencyjne warunki kredytowania i korzystniejsze oprocentowanie zaproponuje klientowi bank.

Co jednak w przypadku, gdy aplikant nie ma depozytu? Czy droga do własnej nieruchomości jest dla niego zamknięta do czasu, aż zgromadzi wystarczające środki? Niekoniecznie.

Jest kilka sposobów, by pomimo braku gotówki na wkład własny uzyskać kredyt hipoteczny.


Do pierwszej grupy sposobów zaliczają się programy rządowe: Lift Scheme, Right to Buy, Shared Ownership.

 

Right to Buy

Program Right to Buy to wykup lokalu socjalnego z Councilu lub Housing Association ze zniżką. Banki traktują część „podarowaną” aplikantowi jako depozyt, toteż aplikanci nie są zobowiązani do posiadania wkładu własnego. Szczegółowo program ten oraz warunki uczestnictwa zostały omówiony TU.

 

Shared Ownership

Shared ownership to kupno udziału w nieruchomości. Za pozostałą, niewykupioną część właściciel płaci comiesięczny czynsz. Minimalna wartość wykupu to zazwyczaj 25% udziału w nieruchomości.

Większość banków kredytuje maksymalnie 90-95% udziału nabywanego przez aplikanta. Oznacza to, że kupując 25% udział w nieruchomość wartej £200,000 aplikant musiałby posiadać depozyt w wysokości £2,500 (zamiast £10,000, gdyby kupował całą nieruchomość).

Są jednak banki chętne skredytować 100% wartości udziału i wtedy depozyt nie jest wymagany wcale.

Trzeba się co prawda liczyć z faktem, że kredyty tego typu, jako że obarczone wyższym ryzykiem z punktu widzenia pożyczkodawcy, oferują droższe oprocentowanie.

 

LIFT Scheme – Szkocja

Rezydenci Szkocji mogą skorzystać z programu LIFT. Program ten zakłada, że rząd dofinansowuje pomiędzy 10-40% wartości kupowanej na wolnym rynku. Kwoty dofinansowanie nie trzeba spłacać (inaczej niż w Help to Buy Equity Loan), natomiast gdy właściciel zdecyduje się nieruchomość sprzedać będzie musiał proporcjonalną wartość nieruchomości zwrócić, aby spłacić dofinansowanie. Kwota do zwrotu może z tego powodu znacznie różnić się od pierwotnie otrzymanego dofinansowania.

W przypadku programu LIFT depozyt nie jest wymagany. Program kierowany jest do osób o niewysokich dochodach, głównie kupujących po raz pierwszy.


 

Druga grupa sposobów to skorzystanie z depozytu sfinansowanego przez osoby trzecie: Family Support, Builders Gifted Deposit oraz Guarantor Mortgage.

 

Family Support Mortgage

W tym wariancie poza kontem kredytowym bank otwiera zabezpieczone konto oszczędnościowe z ograniczonym dostępem wypłaty w początkowym okresie, zazwyczaj 5 lat. Członek rodziny wpłaca równowartość wymaganego depozytu (zazwyczaj pomiędzy 10-20%) na konto oszczędnościowe i środki te stanowią zabezpieczenia na wypadek niewypłacalności kredytobiorców. Środki pieniężne są oczywiście oprocentowane i na koniec trwania lokaty zwracane z odsetkami. Kredytobiorcy nie muszą wpłacać dodatkowego depozytu.

Tego typu produkty to wciąż nisza na rynku, toteż trzeba liczyć się z niewielkim wyborem banków, a także wyższymi kosztami aplikacji.

Osoba, która zdeponowała zabezpieczenie nie będzie miała dostępu do pieniędzy aż do czasu zakończenia wstępnego okresu.

 

Below Market Value Purchase / Concessionary Purchase / Builders Gifted Deposit

Osoby kupujące prosto od dewelopera mogą pokusić się o wynegocjowanie niższej ceny zakupu. Jeśli kwota upustu będzie wynosiła 5% bank może potraktować różnicę pomiędzy ceną zakupu a rzeczywistą wartością nieruchomości jako wkład własny kredytobiorcy.

Nie wszystkie banki akceptują to rozwiązanie, ponadto rzeczywista wartość będzie musiała być potwierdzona przez wycenę rzeczoznawcy.

Podobnie, jeśli kredytobiorca kupuje nieruchomość od członka rodziny lub nieruchomość, którą obecnie wynajmował od prywatnego landlorda, i cena zakupu jest obniżona w stosunku do rzeczywistej wartości, niektóre banki potraktują kwotę upustu jako wkład własny kupującego.

 

Guarantor mortgage – czyli kredyt z poręczeniem

Są banki, które zgadzają się kredytować 100% nieruchomości, o ile otrzymają dodatkowe zabezpieczenie kredytu.

Brakujący depozyt można wtedy zabezpieczyć na innej nieruchomości w formie poręczenia majątkowego. W praktyce oznacza to, że bank rejestruje się jako wierzyciel na innej nieruchomości, należącej do gwaranta – najczęściej rodziców. Poręczyciel musi być właścicielem nieruchomości, ale może mieć na niej niewielki kredyt, tak aby łączna suma zobowiązań – kredytu i poręczenia, nie przekraczała całkowitej wartości nieruchomości.

Co ważne, w przypadku niewypłacalności kredytobiorcy, najczarniejszy scenariusz może zakończyć się licytacją komorniczą obydwu nieruchomości (i kredytowanej, i będącej poręczeniem), toteż osoba użyczająca gwarancji powinna w pełni rozumieć wszystkie konsekwencje prawne takiego rozwiązania.  


Ostatnia grupa sposobów to sfinansowanie depozytu innym kredytem.

Capital raising

Osoba nieposiadająca oszczędności na depozyt, ale dysponująca inną nieruchomością może skorzystać z procedury capital raising, czyli “uwolnienia” kapitału z nieruchomości. W praktyce oznacza to zaciągnięcie kredytu hipotecznego lub refinansowania istniejącego kredytu na nieruchomości już posiadanej.

W ten sposób można uzyskać środki na zakup kolejnej nieruchomości, najczęściej na wynajem, ale też na inne cele - na przykład remonty lub konsolidację innych, wyżej oprocentowanych długów.


Pożyczka konsumencka

Niewiele banków akceptuje depozyt pochodzący z kredytu konsumenckiego, niemniej jednak banki takie istnieją.

Tu kluczową kwestią jest zdolność kredytowa – musi ona być odpowiednio wysoka, by pokryła zarówno raty kredytu hipotecznego, jak i pożyczki zaciągniętej na depozyt.

O pożyczkę konsumencką najlepiej zaaplikować z wyprzedzeniem, tak by środki były już dostępne w momencie aplikowania o kredyt hipoteczny.

Koszt kredytowania na rynku pożyczek konsumenckich jest wyższy niż przypadku kredytów hipotecznych, rozwiązanie to jest więc dość kosztowne.


 

Głównym niebezpieczeństwem skredytowania 100% wartości nieruchomości jest ryzyko, że nawet przy niewielkim spadku cen nieruchomości kredytobiorca zostanie z zadłużeniem przewyższającym wartość domu lub mieszkania (z angielskiego negative equity). To z kolei może doprowadzić do patowej sytuacji - kredytu nie będzie można refinansować, a nieruchomości sprzedać bez dopłacenia bankowi brakującej części.

Zakup bez depozytu wciąż wiąże się z poniesieniem kosztów okołokredytowych, na które trzeba mieć przygotowane środki, tak więc kupno bez jakichkolwiek oszczędności, choćby niewielkich, jest niemożliwe. Ponadto, większość z przedstawionych tu rozwiązań nie należy do najtańszych – może się okazać, że początkowa oszczędność będzie aplikantów drogo kosztowała w ogólnym rozrachunku.

Przed podjęciem decyzji o wzięciu kredytu, szczególnie gdy zakup odbywa się bez depozytu, kluczowy jest wybór banku o przychylnych kryteriach kredytowania. Większość banków nie akceptuje zakupu bez depozytu, a odrzucone aplikacje o kredyt hipoteczny mają wpływ na historię kredytową i credit scoring. Dlatego warto skorzystać z usług doświadczonego doradcy, który podpowie, gdzie złożyć aplikację i pomoże wybrać najkorzystniejszy produkt kredytowy.